在新零售業(yè)浪潮中，“人”與“貨”相繼數(shù)字化，“場(chǎng)”終于來(lái)到了數(shù)字的前夜，市場(chǎng)沉寂收租賺錢(qián)的滋潤(rùn)日子一去不回。向精細(xì)經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)向后發(fā)展的必然方向。
這一時(shí)期是以“場(chǎng)”為商業(yè)中心的時(shí)代，商場(chǎng)主要是通過(guò)租金來(lái)賺錢(qián)，租金占80%。單純地說(shuō)，商場(chǎng)租金價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是空間的價(jià)值，空間越大，配套設(shè)施越齊全，租金越高，二是客流價(jià)值，人流量大的商場(chǎng)，租金自然也較高。
但是近幾年來(lái)，商場(chǎng)的日子越來(lái)越艱難了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)有970個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)工，實(shí)際開(kāi)業(yè)504個(gè)，購(gòu)物中心總體開(kāi)工率下降到52%。一方面，電商的崛起重重地撞到了商場(chǎng)的腰包，使其地位有所動(dòng)搖。另外，商場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。購(gòu)物中心同質(zhì)化日益嚴(yán)重。客流量不足，租客難求，粗放經(jīng)營(yíng)模式下租金收入已觸頂。此外，中國(guó)消費(fèi)者也在不斷升級(jí)，實(shí)體零售的革新，也更加愿意為體驗(yàn)、環(huán)境和服務(wù)付費(fèi)。
以往，商場(chǎng)對(duì)于流量的經(jīng)營(yíng)比較簡(jiǎn)單，主要通過(guò)選址和招商初步圈定目標(biāo)消費(fèi)人群，再通過(guò)不同品牌、不同業(yè)態(tài)的組合布局帶動(dòng)客流在場(chǎng)內(nèi)的流動(dòng)。這一運(yùn)作基于商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和對(duì)消費(fèi)心理的宏觀(guān)把握，缺乏對(duì)個(gè)體消費(fèi)者的洞察力。
商業(yè)地產(chǎn)管理應(yīng)推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，海鼎的目標(biāo)就是要建立一個(gè)國(guó)內(nèi)最具人文關(guān)懷的主題購(gòu)物中心，而沒(méi)有關(guān)注消費(fèi)者群體。公司一直注重使用科技手段來(lái)達(dá)到這個(gè)目的，以前都是通過(guò)WiFi探頭，但圖普技術(shù)提供的訪(fǎng)問(wèn)者數(shù)據(jù)化解決方案，能夠統(tǒng)計(jì)消費(fèi)者年齡、性別等方面的信息，將客戶(hù)由一個(gè)個(gè)數(shù)字ID變?yōu)楦鷦?dòng)的人物形象，從而使我們更了解消費(fèi)者，另外，商場(chǎng)內(nèi)各個(gè)商區(qū)的熱度分布也有了更為直觀(guān)的感覺(jué)，在調(diào)整業(yè)態(tài)布局上能起到積極作用。
在粗放型開(kāi)發(fā)為王道階段的最后，商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代正式到來(lái)。適應(yīng)、創(chuàng)新、精細(xì)運(yùn)作，是當(dāng)今市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和開(kāi)發(fā)商共同思考的主題。
