商業(yè)形式是指經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的商業(yè)模式。商業(yè)項目的商業(yè)形式規(guī)劃是充分利用各種商業(yè)資源，規(guī)劃商業(yè)項目的功能分區(qū)和各樓層的商業(yè)項目，以實現(xiàn)成功的投資、銷售和未來的成功運營。
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃是一個具有戰(zhàn)略意義的整體商業(yè)項目的商業(yè)組合，綜合反映了商業(yè)項目的整體定位和特點。合理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃可以為項目投資提供方向性指導，促進項目投資進度。通過整體效應擴大項目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標客戶，增加商業(yè)項目的內(nèi)在價值，提高市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃存在五大問題
一、開發(fā)商忽視了商業(yè)定位的重要性，忽視了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃在前期規(guī)劃階段的重要作用。
目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設計的基本程序是：拿到土地后，組織自己的力量做一個簡單的研究和論證，然后先找設計院設計，再申請建設，項目批準后再找規(guī)劃公司。在這個過程中，雖然開發(fā)商會對項目定位做一些研究和論證，但其目的性、專業(yè)性、可操作性、深度、可靠性、與市場的契合度等問題，是否定位準確是模糊不清的。
二、開發(fā)商以銷售為導向的開發(fā)模式，導致商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)劃草草上馬。
開發(fā)商以銷售為導向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需求，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計越快越好，付款越早越好。這種銷售的功利性導致商業(yè)地產(chǎn)一開始就很隨意地規(guī)劃和設計一個建設。因此，后期團隊只能在方案沒有太大變化的前提下提出適當?shù)男薷囊庖?，商業(yè)規(guī)劃設計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題無疑暴露無遺。
三、在商業(yè)地產(chǎn)領域，設計院本身也有一定的局限性。
雖然規(guī)劃設計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時也會考慮市場定位，但由于行業(yè)限制，規(guī)劃設計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設計、配套規(guī)范和細節(jié)知之甚少，只能通過參考樣本的方式進行簡單的規(guī)劃設計。在商業(yè)地產(chǎn)資管數(shù)字化領域，與規(guī)劃設計單位在住宅領域的熟悉程度相比，其經(jīng)驗和深度相差甚遠。
四、商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計與商業(yè)實際經(jīng)營者脫節(jié)嚴重。
商業(yè)地產(chǎn)的實際參與者包括：開發(fā)商、規(guī)劃設計師、規(guī)劃代理商、商業(yè)運營商、投資者和消費者。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計必須充分了解消費者和運營商的需求，才能達到適銷的目的。不幸的是，在實際的規(guī)劃設計過程中，很少有一方與運營商溝通和尋求建議，必然會導致與實際市場需求脫節(jié)。
五、開發(fā)商與規(guī)劃公司的順利對接存在一定的障礙。
由于行業(yè)內(nèi)很多人的專業(yè)性有限，市場上有很多商業(yè)地產(chǎn)人和公司在忽悠人，導致一些開發(fā)商認為找知名公司就能搞定一切。其實公司不是大小或者知名的，核心在于公司的專業(yè)性和做這個項目的團隊。如果開發(fā)商不能專業(yè)判斷這一點，就會給企業(yè)的商業(yè)項目帶來災難性的打擊。
